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順豐房託(2191)行政總裁翟迪強

2022-05-12

順豐房託(2191)行政總裁翟迪強

2022-05-12
順豐房託為本地首隻上市物流地產房託,主要股東為深圳上市的順豐控股(002352)。去年5月在港上市,當時資產包內的物業組合,包括位於香港、佛山及蕪湖的物流地產(包括設有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心、倉庫、停車場、研發及配套樓宇),可出租總面積逾30萬平方米,當中香港青衣物業占16萬平方米、佛山物業占8.5萬平方米及6.2萬平方米蕪湖物業。早前集團公布去年業績,期內營業額2.44億港元,股東應占溢利1.74億元。截至去年底,順豐房託可供分派收入總額1.379億元,每基金单位分派17.24港仙。同期集團現金及現金等價物為3.97億,資產負債比率30.6%。

執行董事兼行政總裁翟迪強接受本台專訪時說,加入順豐房託前,剛自舊公司領展(823)財務總監職位退下近兩年,機緣巧合下認識了順豐主席王衛,知曉順豐考慮在港分拆房託上市,並獲邀出任行政總裁。當時考慮到順豐業務發展快,需要投入資源建倉儲、購飛機、添置物流團隊及車隊等,對資金需求大,認同分拆房託上市具戰略意義。他指,個人從事房託業務多年,了解到商場房託靠翻新增值,物流房託是截然不同行業。憑著多年經驗,他發現到不同物業因應經濟周期或疫情,其收入會受沖擊,商業物業如辦公室已往出租穩定,近年亦受共享空間趨勢影響,未來大家會否仍需要辦公室是未知之數。至於商舗商場則受網上購物影響,疫情下亦遇沖擊。

他說,經深入了解物流地產行業租金表現,發現其價值近年正緩慢上升;亦多了資金留意物流地產,當中主要由電商產業所帶動。特別是外國及內地成功電商企業,需要大量地方作倉儲,其物流供應鏈重要,要因做到最快送貨予消費者。近年全球不少資金亦有投資這方面項目。對大東股東順豐集團來說,分拆房託有利財務安排,不用將物業放於資產負債表內,上市後除可將資金回籠作其他投資外,作為大股東亦可收取股息分派,起著一舉多得效用。

面對全球通脹高企,翟迪強憑著十多年房託經驗,發現房託能起到抗通脹功效。因百物騰貴會反映於租金內,租金升時,房託回報亦升,關鍵是不同物業於不同經濟階段時的租金升幅差異化。物流地產板塊租金收入穩定,與商場寫字樓比較,租客數量不及商場數十至逾百之多。以旗下青衣物業為例,逾百萬呎樓面只供不足十個租客使用,租客少令房託商討租約、管理物業亦較簡單,營運成本較低。

租客少會否構成集中風險?他表示順豐房託上市時曾跟投行、分析員會面,重申房託專注以順豐集團為主要租客物業作收購對象,因順豐的綜合物流供應商地位區內首屈一指,業務穩定,對房託來說這種租客集中有助增加收入穩定性。順豐雖是大股東,但其租金亦要跟足市場價格,強調順豐房託受香港證監會及上市條例規限,順豐控股深圳上市,亦受內地上市條例監管,A股上市企業審查關連交易較香港更嚴謹,一切交易須經獨立董事批准及專業測量師確認。

上季起香港及內地疫情反覆,有否沖擊順豐房託業務?翟迪強指,疫情令宏觀經濟活動減慢,各行各業均受影響,關鍵是所受影響有多大。慶幸內地在封城管控下,地方仍需要物流運輸,順豐繼續有生意,其業務表現亦較商場及寫字樓為佳,作為業主亦不擔心。分析房託旗下三大物業,已鎖定五年租約期,每年且有3-5%租金加幅。其中青衣物業出租率,更由去年五月上市時93%升至近日97%,面對本地首季疫情反覆,其出租率規劃已達標。

他說,現有物業出租率仍有少許增長空間,未來更大增長將集中於向順豐集團收購新項目。房託上市時只購入三個物業,今天順豐集團可供收購物業已逾十多個,重點是跟集團商討合適對象及作融資安排。併購方面,順豐房託有其短期及中期規劃,短期規劃參考手上現金及備用銀行信貸6-7億港元為考慮,料足夠作一項中型收購。至於中期規劃則要靠新股進行,礙於目前市況疲弱。故短期規劃先做一個,以現金及借貸完成,估計完成後,房託負債比率將由目前三成升至三成半。儘管本地證監將房託負債上限提高至五成,但從風險管理角度著眼,五成負債水平太高,逾四成已是可接受極限。

翟迪強指,順豐房託希望下半年收購多20-30億元物業,期盼市況改善時發新股進行。他承認,香港物業貴,租金回報率低。十年前物流地產租金回報達7-8%,今天只有4%。相對內地同類物業,儘管價已升,但要物色6厘租金回報物業不難,房託旗下佛山及蕪湖物業淨租金率逾6%,故今天若進行收購以增加租金回報及分派,首選仍是內地項目。至於自行買地興建亦不會考慮,因房託以租金分派為主,自行買地建倉投入資本高,建築期內又沒收入。

目前全球正進入加息周期。他認同房託於加息環境下利息支出增多,公司有作利率掉期合約對沖,今年初已將一半港元借貸做了定息對沖,短期利息增加但封了上行風險。雖然面對加息壓力,但香港利息成本仍低;內地方面,目前人民幣貸款息率5-5.5厘,若貸款以人民幣及港元組合而成,平均息率只是3厘左右,風險可控,只要出租物業有6厘收入,扣減利率後的回報仍屬可接受水平。

順豐房託上市近一年,股價持續調整至近日3元以下,較每股資產值5.11港元有明顯折讓。翟迪強分析,當日上市時估計每股分派息率5厘,上市價跟資產沒有折讓。今天股價跌至3元以下,資產大幅折讓,派息率已升至9厘以上,具一定吸引力,重申未來數年租金收入有保證,希望日後股價回復至合理水平後,可作股本融資及收購,今天順豐房託資產組合逾60億,期望透過併購,兩年內將資產組合升至120億,屆時租金及每股可分派收入亦會有增長。

順豐房託去年5月17日在港上市,當日招股價為4.98港元。掛牌後曾高見4.7元以上,其後隨港股反覆向下,近日曾跌至新低2.8元,市值23億,現價周息率9厘。

分析指,疫情下區內電商需求增,物流行業持續向好,相關地產收益亦上升,順豐房託未來增長著眼於大股東順豐控股現有物流地產項目,目前順豐控股於內地50個城市布局,總樓面達700萬方米,可供選擇多,重點是要物色到高租金收益項目注入,一旦落實注入可即時大幅拉高租金及可分派收入,現價具吸納價值,好靜待併購落實帶動收益增長。短期目標是上季高位近3.7元,由於周息率9厘具一定防守力,暫不設止蝕目標價。

訪問、整理:勞家樂

報道:張詩民

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