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域塔物流科技(RITR)主席兼行政總裁陳建中

2024-11-21

域塔物流科技(RITR)主席兼行政總裁陳建中

2024-11-21
域塔物流科技今年23/8於美國納斯達克交易所上市,定價4美元,股價曾於十月底沖高至8.6美元,較招股價高一倍,反映市場對這類冷凍物流供應需求大,主席陳建中接受本台專訪時分析,域塔物流表現較好,因主題受歡迎,進入一個正確賽道,目前市場中傳統舊經濟產業開始下滑,顯示世界已不同了,以前沒有電商,傳統零售產業興旺,今天電商出現後,世界在變,傳統物流行業亦要轉型。域塔物流選擇的賽道是物流,但不是高度介入營運(highly involved operation)層面,反而通過物流科技加強做自動化,參與協助物流公司改善營運。

他指,域塔從事房地產+ 物流科技解決方案(PLT Solution),當中分兩大模式:第一是買地自建,域塔正在香港參建一個大項目,投資額近20億港元;另一模式是買入現有(existing)物業去改建成全自動化凍倉,亦是目前香港最大規模。由於凍倉市場永遠有需求,因為涉及民生既定需求存在,如如凍肉、海鮮、鮮活品、藥品均需用到凍倉。凍倉可以簡單兩大類:-18 適合一般肉凍肉、另一種放雪糕等更凍產品就要-25度。市場上有好多凍倉包括傳統光輝、其士、嘉里凍倉等,已是30年前產物,有一定歷史,要經常換雪種、回補等工序,故此新建、具規模凍倉市場上已罕見。

陳建中補充,域塔新建凍倉走自動化,好處是減省更多人手。今天人手成本在香港很高,且難有供應。要找員工在-18或-25度極地環境長時間工作,其實有難度,年輕人入行者寡。故要解決難請人痛點,自動化正好可以解決這問題。引入自動化執貨亦分兩部,第一步人手執貨要於0度至-4度區域進行,但貨物移動、儲存於大貨倉環境可能是-18度環境中,貨由機器或自動化移動。即-18度環境移動貨品由機器進行,移至溫度較高地區(預冷區),再交人負責執貨。

他說,公司到美國上市正是想開發美國市場,指這市場比香港更大,痛點亦更嚴重。香港問題是勞工成本高,倉儲租金高,呎租更是世界三高之一;美國一線城市亦面對跟香港同樣的痛點,除美國外,歐洲、英國、甚至東南亞部分一線首都與主要城市亦面對相似問題,故自動化執行(implementation)未來將成為趨勢,域塔認為所有項目要從資產出發, 有資產才可以進行自動化,但舊倉儲樓底(high headroom)及承重力不夠, 往後要引入物流科技(logistics technology)就受限制。

域塔發展PLT正是了解物業項目設計開始。陳建中指,公司有自己則師、建築、機械團隊及顧問等,加上有專業物流科技解決團隊,由初始日起設計項目,曉得如何用盡樓面及應用物流科技(LT)。故此PLT核心價值可以向外推廣,不應單一局限於香港,香港成了一個上佳試驗場(demonstration)/示範點,有成功個案應可以複製於其他地方一線城市上。

他說,域塔於美國上市,放入上市公司內是可以產生項目收益的資產管理(asset management)及建築發展團隊,這是現階段產生收益(made source of income)部門,日後隨住項目多,會再注入後續物業管理(property management),估計資產管理收費及收入比例會慢慢增加,加上PLT業務不受地區限制,全球領先的溫控倉庫房地產投資信托基金Lineage(LINE),亦早前於納斯達克股票市場上市,股價曾沖高至89美元,高於IPO價每股78美元,公司估值近200億美元,正反映市場對這類股份需求大。

陳建中指,Lineage近年大力擴展美國凍倉,反映電商( e-Commerce)凍倉及藥品(pharmaceutical)倉儲當地需求大, 其實全球其他區域亦有一定需求。這些新型倉庫發展自動化,域塔能介入當中提供解決方案、加入輕度投資或參與資產管理,日後後續營運收益將是可觀及逝水長流。域塔以輕資產方投入營運,讓項目重資產部分由房地產基金/房託負責。對方參與好處是容易集資(fundraising),因資產有價,容易以孳息率(yield)進行資產化(capitalization);但域塔上市是要追求業務增長,跟房託追求經常性收入(recurring income)及穩定孳息(stable yield)不同,未來會以輕資產模式結合資本合作方(Capital partner),對方做重資產投資,域塔做資產管理、科技賦能及為資產增值,這才是公司日後要發展方向。

域塔上市定價反映市盈率(PE)高達一百倍。他指這是歷史市盈率,反映去年淨利2000萬港元,上一年盈利6000多萬,再上一年盈利2000萬元,三年來非常波動,期間亦沒有發展大型新項目。可是最近一年,域塔參與多個新型大 項目,包括香港機場大型物流中心內的消防工程,這工程價值2.31億港元,相等於去年全年營收九成以上,且未入帳。還有進行中的一項20億元大型項目,由香港資本夥伴投完後,交域塔管理,項目收益6億亦未入帳,尚有葵涌凍倉目前只部分入帳,項目收益貢獻 2.7億,一連串項目加起來,今年其實有超過10億項目未入帳,這些預測收益入帳後,足以令域塔市盈率大幅回落至合理水平。

他指,內地業務沒有注入美國上市公司。域塔業務分兩板塊: 內地與香港總部業務,後者做香港及境外(非內地)市場。考慮到美國上市,監管機構會多問中國風險問題,若將內地業務放入,風險相對高,估值亦不一樣。由於內地板塊要用另一估值(valuation)模式,選擇到美國上市不宜將入內地業務。反而美國上市後有利繼續在當地開展業務,目前已有項目商討,對手是美國機構,正商討發展一個大型物流凍倉,對方會出資,域塔負責技術輸出及少量資本投入,加上早前美國國上市集資所得資金,亦可用於美國項目,預期規模比香港大,未來來自美國市場增長更多。

陳建中認為,美國工會亦成為域塔進軍當地業務優勢,現行美國凍倉轉型自動化、數碼化,人手無可避免減少,常會遇上工會反對壓力,阻礙現有凍倉轉型考慮,反而新建倉儲就沒有這方面憂慮,可以自動化、成本控制高、用電少、雪種少、更環保、人力成本低,這些均是域塔發展美國市場的競爭優勢。

今年二月陳建中夥拍他人在港成立NEXX,屬首個以物流大模型為核心、提供iWaaS(智慧倉儲即服務)的智慧物流科技平台。新公司找來由摩根大通前中國CEO黃國濱任主席,陳建中任副主席,尚有思謀物流科技前高層許嘉等組成, 並於今年 6月邀請長實(1113)入股,這樣的組合希望配合長實、長和(1)旗下零售業務如屈臣氏發展,因對方有龐大需求,對方亦同意未來需要轉型,將傳統舊倉庫(效能不高)作科技轉型,NEXX作為一個外來公司,可賦能轉型倉庫升級。

陳建中指,未來NEXX跟域塔最大分別是,後者從資產項目出發,買地再發展,建成後再加入自動化,資本夥伴大程度是由房地產基金/房託基金參與,他們投入物流科技佔比不高。可是市場未來趨勢是涉及物流科技對比的資產佔比將日高,成立NEXX正是專門投資物流科技,協助地產項目進一步增值,將資產加入物流技科,這樣的二次物流科技增值部分,就由NEXX負責。

他認為,未來域塔會跟資本夥伴合作投資重資產項目,NEXX純粹投資最後部分物流科技,相對金額小,回報率高。優勢是已有應用場景,較市面上沒有應用場景對手公司具優勢。加上背後有股東長實旗下零售板塊如屈臣氏等加入,能夠提供數據賦能到NEXX業務上,全方位令物業增值。有了這兩間公司,將令物流科技發展更多元化多變,域塔可跟不同資本方合作PLT。NEXX就向擁有倉儲的零售公司,提供iWaaS(智慧倉儲即服務)投資自動化,不需要大額資本投資、冒大風險,日後按量收費就可以,這亦是NEXX本身的營運模式。

域塔物流科技八月底美國上市,當日新股定價4美元,股價曾於十月底沖高至8.6美元,較招股價高一倍,近日又回落至3.8美元水平。相比更早上市Lineage,掛牌初期曾沖高至89美元,過去四個月反覆回落至新低63美元 ,域塔表現已算穩妥。

分析指,電商發展及全球消費者飲食模式轉變,對鮮活食品、海鲜、水果、蔬菜、乳制品等需求上升,凍倉需求亦應運而生。區內方面,本地機場亦加強凍倉處理能力,以發展區內轉運業務。另外,業界預期區內冷藏部貨品貿易,會由2020年的1110億美元倍增至2026年2550億美元,在在顯示凍倉需求龐大。域塔以輕資產及輸出技術為主,估計將受惠這勢頭,有利進軍區內及美國市場。

訪問、整理:勞家樂

報道:李意琴