載入中 ...
返回
陽光房地產基金(435)行政總裁兼執行董事吳兆基
2021-12-09
陽光房地產基金(Sunlight REIT)06年底由恒基系分拆上市，本月即上市15周年。基金主力持有及投資本地多個寫字樓及零售物業所組成的投資組合。寫字樓物業主要位處核心商業區及非核心商業區，零售物業主要位於區域性交通樞紐及人口稠密的其他市鎮地區。
行政總裁兼執行董事吳兆基接受本台專訪時透露，去年因應疫情，基金向租戶提供補貼好共渡時艱，今年因為本地疫情控制得宜，且香港是全球防疫工作做得較好地區之一，加上本土零售消費力回勇，今年已不用再提供補貼，情況已有改善。
他指，儘管通關仍未落實，但預期本月會落實小規模通關，若成事將對旅遊消費行業受惠，基金旗下上水商場亦會受惠。由於遲遲未能通關，對內地客消費需求大的行業如蔘茸海味、化妝品仍受影響，但近月珠寶、金飾生意向好，或反映押後逾年的嫁娶活動「拖無可拖」，加上今年亦是好年，有關需求正回升中。
吳兆基歡迎通關，認為可以健康有秩序地吸引內地客來港消費。因為香港屬開放型經濟，需要開放予其他客人來港，才能更健康推動消費。雖然封關逾年，港人不能出外旅遊，部分原定在外消費支出留港，惟長遠仍希望通關後人流恢復往來，增加消費刺激經濟，才是令香港經濟更健康及有活力。
他認同，通關後會有更多內地旅客來港作當天消費(day shopping)為主，隨著這模式通關進一步擴大至澳門、大灣區(GBA)，先經歷實踐好這一經濟圈，才逐步擴展至其他地方亦合理。目前海外防疫政策與內地不同，期望科技進步及疫苗發展有突破，日後可以解決這政策差別。他承認部分跨國機構關注未能通關，對其員工回港產生的隔離限制，這可能反映於短期本地寫字樓需求方面及跨國企業未來業務發展。但他始終同意先由小通關開始，再擴展至大通關，這樣才能令香港經濟更健康發展。
陽光房地產基金於港擁有11項寫字樓及5項零售物業，可出租面積逾120萬方呎。吳兆基分析，物業組合中商舖及寫字樓盈利貢獻各半，當年上市時零售、寫字樓以非核心區物業組合為主，好追求平衡發展。儘管期內有收購、出售，惟整體變化不大。目前出租面積以寫字樓較多，但盈利貢獻則是商場呎租高於寫字樓。
他指，寫字樓市道由去年起至未來短期仍有壓力，特別是甲級寫字樓，因跨國企業租用時有考慮，如拓展業務速度、本地應對病毒措施安排(隔離日數等)；此外金融機構員工多了在家工作(WFH)，故今年上半年甲級寫字樓淨吸納量(net take up )是負數。近月他發現這吸納量有改善，特別是本地機構積極性增加，因對方知道本地市場脈搏發展，反而跨國機構對寫字樓需求仍然審慎。基金於上環部分寫字樓近月亦多了查詢及租用，雖然面積較小，但已見好轉，料需要時間才回復至正常水平。
吳兆基相信，寫字樓風險因素是空置率高，未來一、兩年新供應不少，特別是九龍東、啟德、九龍西等地區，故寫字樓租金短期仍有壓力。預期通關後，打通香港及內地經濟脈絡後會較好，因香港屬國際金融中心，仍需要跨國及中資企業合力支持寫字樓市道需求。
陽光房地產基金早前公布截至9月底止一季出租率微升至93.8%，惟每呎平均租金降1.9%，寫字樓及零售物業組合分別錄得5.3%及5.4%續租租金負增長。吳兆基解釋，因經濟仍處復蘇中，較難大舉加租，視乎周期發展。至於部分行業出現負租金增長，主要因為今天續約的租約多是兩、三年前(2018/19)簽下，當年屬租金高點。到了2021續租無可避免面對下調壓力，重申整體租金平相比2020年情況已由谷底回升及改善了。
基金自2017年完成上一次併購後未見再入市。吳兆基慶幸沒有入市，因為2018/19年間入市，肯定只會買入高價資產。基金奉行穩健投資策略，經過三年潛伏期後，去年已開始物色新項目，但發現沒有太多具吸引力項目，估計因為目前仍屬低息，業主有能力「守貨」。今年上半年市場成交主力為工廈(活化)或物流管理中心，未見有很多商場、寫字樓流出市場，半幢或一幢式(控制式股權)項目不多。基金有信心未來仍可以買到好項目，當中零售項目會優先考慮，因有資產優化條件(AEI, asset enhancement initiatives)，如重置租客或引入新租客提升回報。
他表示，基金收購要視乎租金回報、銀行融資情況等。基金投資具寬度及多元化，亦可以投資工貿、工商、工廈、停車場等。境外項目亦會留意，特別是內地，但內地樓市近日波動性高，借貸情況不明朗，基金預期下一個收購目標仍會以香港為主，但不排除內地亦有投資空間。
早前證監會修改REITS投資限制，容許借貸比率升至五成。他指，基金目前借貸比率只有23%，但跟其他地方標準看齊是好事；其次是容許基金買入非控制性股權項目，令基金更有彈性進行收購；有關修改有助基金管理，增加投資空間及彈性，至於能否買到好項目，仍要視乎市場氣氛、利息走勢，但基金物色項目空間肯定擴闊了。
市場預期美國利率明年正常化，吳兆基指，陽光房地產利息政策審慎，公司借貸多是定息，利率回升會令融資成本增加，但基金派息率維持於5-6厘。上市15年派息盈利穩定，偶有遇上利率高低波動性，重點是基金管理人能否收購到好資產，及提升現有資產回報以抵消利率上升。關鍵是基金經理管理能力，陽光房地產多年業績算是交到功課。
他總結陽光房地產基金上市15年成績，當年每單位2.6元上市，15年來累收股息3.3元，若以近月高位4.59元出售，15年來現金流年率化後亦近11%，投資者應感到滿意。由於陽光房地產基金已掌握經驗去管理物業，未來視乎如何將組合去蕪存菁，如出售低回報項目、買入高回報物業，好進行資產循環亦很重要。
他表示，基金收益一半屬零售項目，未來會考慮消費群、網上跟實體消費掛勾以取得更好利潤；寫字樓方面，疫後會有新結構性改變。但基金過往15年累積了不少實戰經驗，將成為後盾去行未來的路，強調穩健分派仍是基金長遠目標。
目前陽光房地產基金近四成股權由李兆基及恒地(12)持有，過往15年少見大股東將項目注入基金。吳兆基指，兩間是本地上市公司，皆要向股東負責。大股東恒地於放售物業亦有其標準。陽光房地產承讓物業時亦要考慮回報、買入後能否提升派息水平。在追求企業管治下，恒地作為大股東亦樂見陽光房地產能夠獨立營運。
陽光房地產基金於2006年底分拆上市，當日上市價2.6元。股價只在2013年前低於招股價，金融海嘯期間曾低見1元以下，2013年後股價回升，並於前年高見6.2元以上，其後本地出現社運事件及疫情，股價反覆回落至去年低位3.2元，近日回升至4.3元水平，市值72億元。
分析指，陽光房地產基金股價過去一年走強，反映疫情負面影響正淡化，加上派息率穩定，面對環球低息，具吸納價值，建議現價收集，短線目標是年中高位5.1元，由於派息具防守性，止蝕位定於3.5元或以下，另外長線持有亦可。
訪問、整理：勞家樂
報道：方嘉莉
行政總裁兼執行董事吳兆基接受本台專訪時透露，去年因應疫情，基金向租戶提供補貼好共渡時艱，今年因為本地疫情控制得宜，且香港是全球防疫工作做得較好地區之一，加上本土零售消費力回勇，今年已不用再提供補貼，情況已有改善。
他指，儘管通關仍未落實，但預期本月會落實小規模通關，若成事將對旅遊消費行業受惠，基金旗下上水商場亦會受惠。由於遲遲未能通關，對內地客消費需求大的行業如蔘茸海味、化妝品仍受影響，但近月珠寶、金飾生意向好，或反映押後逾年的嫁娶活動「拖無可拖」，加上今年亦是好年，有關需求正回升中。
吳兆基歡迎通關，認為可以健康有秩序地吸引內地客來港消費。因為香港屬開放型經濟，需要開放予其他客人來港，才能更健康推動消費。雖然封關逾年，港人不能出外旅遊，部分原定在外消費支出留港，惟長遠仍希望通關後人流恢復往來，增加消費刺激經濟，才是令香港經濟更健康及有活力。
他認同，通關後會有更多內地旅客來港作當天消費(day shopping)為主，隨著這模式通關進一步擴大至澳門、大灣區(GBA)，先經歷實踐好這一經濟圈，才逐步擴展至其他地方亦合理。目前海外防疫政策與內地不同，期望科技進步及疫苗發展有突破，日後可以解決這政策差別。他承認部分跨國機構關注未能通關，對其員工回港產生的隔離限制，這可能反映於短期本地寫字樓需求方面及跨國企業未來業務發展。但他始終同意先由小通關開始，再擴展至大通關，這樣才能令香港經濟更健康發展。
陽光房地產基金於港擁有11項寫字樓及5項零售物業，可出租面積逾120萬方呎。吳兆基分析，物業組合中商舖及寫字樓盈利貢獻各半，當年上市時零售、寫字樓以非核心區物業組合為主，好追求平衡發展。儘管期內有收購、出售，惟整體變化不大。目前出租面積以寫字樓較多，但盈利貢獻則是商場呎租高於寫字樓。
他指，寫字樓市道由去年起至未來短期仍有壓力，特別是甲級寫字樓，因跨國企業租用時有考慮，如拓展業務速度、本地應對病毒措施安排(隔離日數等)；此外金融機構員工多了在家工作(WFH)，故今年上半年甲級寫字樓淨吸納量(net take up )是負數。近月他發現這吸納量有改善，特別是本地機構積極性增加，因對方知道本地市場脈搏發展，反而跨國機構對寫字樓需求仍然審慎。基金於上環部分寫字樓近月亦多了查詢及租用，雖然面積較小，但已見好轉，料需要時間才回復至正常水平。
吳兆基相信，寫字樓風險因素是空置率高，未來一、兩年新供應不少，特別是九龍東、啟德、九龍西等地區，故寫字樓租金短期仍有壓力。預期通關後，打通香港及內地經濟脈絡後會較好，因香港屬國際金融中心，仍需要跨國及中資企業合力支持寫字樓市道需求。
陽光房地產基金早前公布截至9月底止一季出租率微升至93.8%，惟每呎平均租金降1.9%，寫字樓及零售物業組合分別錄得5.3%及5.4%續租租金負增長。吳兆基解釋，因經濟仍處復蘇中，較難大舉加租，視乎周期發展。至於部分行業出現負租金增長，主要因為今天續約的租約多是兩、三年前(2018/19)簽下，當年屬租金高點。到了2021續租無可避免面對下調壓力，重申整體租金平相比2020年情況已由谷底回升及改善了。
基金自2017年完成上一次併購後未見再入市。吳兆基慶幸沒有入市，因為2018/19年間入市，肯定只會買入高價資產。基金奉行穩健投資策略，經過三年潛伏期後，去年已開始物色新項目，但發現沒有太多具吸引力項目，估計因為目前仍屬低息，業主有能力「守貨」。今年上半年市場成交主力為工廈(活化)或物流管理中心，未見有很多商場、寫字樓流出市場，半幢或一幢式(控制式股權)項目不多。基金有信心未來仍可以買到好項目，當中零售項目會優先考慮，因有資產優化條件(AEI, asset enhancement initiatives)，如重置租客或引入新租客提升回報。
他表示，基金收購要視乎租金回報、銀行融資情況等。基金投資具寬度及多元化，亦可以投資工貿、工商、工廈、停車場等。境外項目亦會留意，特別是內地，但內地樓市近日波動性高，借貸情況不明朗，基金預期下一個收購目標仍會以香港為主，但不排除內地亦有投資空間。
早前證監會修改REITS投資限制，容許借貸比率升至五成。他指，基金目前借貸比率只有23%，但跟其他地方標準看齊是好事；其次是容許基金買入非控制性股權項目，令基金更有彈性進行收購；有關修改有助基金管理，增加投資空間及彈性，至於能否買到好項目，仍要視乎市場氣氛、利息走勢，但基金物色項目空間肯定擴闊了。
市場預期美國利率明年正常化，吳兆基指，陽光房地產利息政策審慎，公司借貸多是定息，利率回升會令融資成本增加，但基金派息率維持於5-6厘。上市15年派息盈利穩定，偶有遇上利率高低波動性，重點是基金管理人能否收購到好資產，及提升現有資產回報以抵消利率上升。關鍵是基金經理管理能力，陽光房地產多年業績算是交到功課。
他總結陽光房地產基金上市15年成績，當年每單位2.6元上市，15年來累收股息3.3元，若以近月高位4.59元出售，15年來現金流年率化後亦近11%，投資者應感到滿意。由於陽光房地產基金已掌握經驗去管理物業，未來視乎如何將組合去蕪存菁，如出售低回報項目、買入高回報物業，好進行資產循環亦很重要。
他表示，基金收益一半屬零售項目，未來會考慮消費群、網上跟實體消費掛勾以取得更好利潤；寫字樓方面，疫後會有新結構性改變。但基金過往15年累積了不少實戰經驗，將成為後盾去行未來的路，強調穩健分派仍是基金長遠目標。
目前陽光房地產基金近四成股權由李兆基及恒地(12)持有，過往15年少見大股東將項目注入基金。吳兆基指，兩間是本地上市公司，皆要向股東負責。大股東恒地於放售物業亦有其標準。陽光房地產承讓物業時亦要考慮回報、買入後能否提升派息水平。在追求企業管治下，恒地作為大股東亦樂見陽光房地產能夠獨立營運。
陽光房地產基金於2006年底分拆上市，當日上市價2.6元。股價只在2013年前低於招股價，金融海嘯期間曾低見1元以下，2013年後股價回升，並於前年高見6.2元以上，其後本地出現社運事件及疫情，股價反覆回落至去年低位3.2元，近日回升至4.3元水平，市值72億元。
分析指，陽光房地產基金股價過去一年走強，反映疫情負面影響正淡化，加上派息率穩定，面對環球低息，具吸納價值，建議現價收集，短線目標是年中高位5.1元，由於派息具防守性，止蝕位定於3.5元或以下，另外長線持有亦可。
訪問、整理：勞家樂
報道：方嘉莉
