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光大永年(3699)主席劉嘉
2021-03-04
光大永年主要業務為物業租賃、物業管理及銷售持作出售物業。旗下物業位於四川省成都市及雲南省昆明市，物業組合包括三項商業物業（成都光大金融中心、鄰近的光大國際大廈部分物業及位於昆明的明昌大廈部分物業，總建築面積約為89,507平方米）；亦有住宅物業（成都杜甫花園部分物業，總建築面積約為1,319平方米）。公司近七成半股權由中國光大集團控有，屬國務院旗下企業。
主席劉嘉接受本台專訪時透露，光大永年2018年初來港上市，三年來公司業務變動不大，首兩年努力物色新項目併購，但未有結果。故現有物業組合仍然集中於成都及昆明兩市，雖屬乙級商廈，但位處甲級地帶，三項物業出租率理想。他分析，內地甲級寫字樓投入成本高、管理及其他方面支出高，故要求一定租金水平才可收支平衡。反而乙級商廈投入成本低、租金具優勢，若物業設計及外觀有特色更具競爭力。旗下物業有光大品牌，這形象優勢亦有助吸納新租客。
他指，光大永年物業租客多為當地政府機構及金融機構，具規模企業亦有。當中包括：成都市政府、省政府、中行(3988)、光大銀行(6818)等，亦有規模業如教育機構、保險公司及國際評級機構等，租客質素不錯。一般租約年期三至五年，多為企業寫字樓；銀行租約則十年或以上，零售企業亦要求十年租期。上市三年來，租客亦有變動，搬走例子包括：企業想擴充但光大永年可出租面積滿足不了其需求，亦有小公司疫情下，因應租金考慮，遷往其他較低租地段。
劉嘉表示，光大永年屬物管及房托公司，即投資物業後再加入團隊管理，這種管理模式適宜全幢物業式做法，因公司有自己的管理概念，例如在成都項目中引入港式管理元素，盡力了解每個租客需求，配合其需求提供貼身服務。儘管內地同業正追趕類似管理模式，但方法及眼光跟光大永年仍有距離。
提到租金水平，他指，以每平方米計算，數年前高達每平方米80-90元民幣，跟北京、上海等每平方米日均租金6-7元人民幣比較，四川成都屬二線城市，租金有距離亦屬合理。目前成都租金已由高位回落，但物管收費卻未有跟隨回落。當中原因是物管服務用於租客，他們甚少要求減管理費。目前物管收費約為每平方米十多元人民幣，對企業開支來說，管理費跟租金占約1/6至1/5水平。
劉嘉表示，疫情下，企業對經營前景感不明朗，不論業績盈利與否，均提出減租要求。光大永年跟對方溝通過後，部分會撤回減租要求。國務院早前指引，要求向中小企讓利，當中如何介定其業態有否受疫情影響，若受影響亦會考慮讓利，或提供象徵式優惠，如提供或延長免租期等，好讓雙方獲得平衡點，故疫情下公司租務仍算平穩。即使部分零售租客退租，也能夠及時找到新租客補回，以「量」彌補收入損失，從而改善空置率。公司今年最大挑戰是穩定租客，目前空置率仍達30%，出租率七成，優於市內平均水平。
2018年1月，光大永年來港上市，集資淨額1.14億港元，擬將當中八成用於收購英國物業。劉嘉指，早前已考察多個英國物業項目，但疫情下亦要叫停，因派員赴外地做新項目盡職審查存在困難。重申不會放棄收購英國物業，因為匯率及物業回報等基本因素仍穩健，亦有助對沖公司資產組合，因目前物業組合太集中於內地西部城市，由於公司持有一定現金，待疫情緩和、出入境限制放寬才能繼續。公司去年與光大銀行訂立存貸款協議，在2024年底前，光大銀行可向光大永年提供備用貸款（Credit line），正是為日後收購做好準備。
他又說，海外恢復考察前，光大永年正於內地物色收購機會，以尋求穩定回報為目標，收購範圍將率先考慮大本營成都，相對看好更多發展空間、收購成本較低的乙級寫字樓，但暫無意擴大住宅版圖。由於成都流動性高，經濟活躍，雖然經濟增幅不及沿海城市高，但勝在穩定，去年雖有疫情，成都GDP增長仍達2.2%，主要因農副產品交易豐富，經濟起伏不大，遠優於其他受疫情影響而要停產的工業城市。
劉嘉亦希望增加投資大灣區、香港項目，因手持現金多，並相信雙循環國策下，相關項目充滿機遇。各地物業有平有貴，視乎能否找到機會。由於光大永年無負債，擬透過運用槓桿收購新項目，將股本回報率由4%，進一步提高至8至9%。目前集團手持2億元現金，連同光行授出額度，加上可將手上資產物業抵押，連同每年現金流，可應付未來收購所需。
光大永年早前公布截至去年6月止半年度業績，營業額下降32.5%至2549萬元人民幣，股東應佔溢利跌26%至1388萬元。期內毛利減少6.3%至1960萬元，毛利率則增加21.5個百分點至76.9%。劉嘉指，公司會手先提升物業收入，如物色及投資內地項目以增加在管面積，目前第三方物管市場競爭大，由於厚利項目，公司策略是做好己有項目，在不用投入太多資源條件下才投入，即大前提是穩住租客，目前出租率由六成回升至七成，已反映這策略湊效。
光大永年去年三月宣布派發上財年末期息2.22港仙，今年一月底公布派特別股息1.8港仙。劉嘉解釋，公司當日上市承諾往英國投資，但三年已過未能成事，加上過往三年持續有盈利。早前又通過關連交易，引入光大集團租用光大永年物業10 年，每年租金收入增約300萬人民幣；提升大廈對外形象之餘，亦有助吸引新租客，展示疫情下集團能相互支持優勢，具正面影響，故建議派特別股息，以顯示管理層對股東負責任。他重申，光大永年日後派息，仍要參考財政部對國有企業派息要求，目前派息比率約為24-25%。
光大永年2018年1月在港上市，當日上市價為1.41元。掛牌後首周，市場憧憬併購英國物業前景，股價曾升至高位1.47元。由於海外併購遲遲未能成事，加上中美貿易戰、內地經濟下行及新型肺炎疫情爆發，股價反覆回落至去年初低位0.375元。去年於0.375至0.7元上落，早前股東通過公司跟大股東關連交易，加上憧憬派特別股息，股價今年初曾沖高至近0.95元，其後回落至近日0.59元，市值2.6億，市盈率6.1倍，周息率6.8厘。
分析指，光大永年現價具吸納收息價值，加上疫情過後，公司會擴大併購，除內地外亦可能重啟海外併購，具資產升值前景。建議於50天線0.55元以下吸納，短線目標是年初高位0.95元，更長線目標是重返招股價以上。當然買入後跌逾兩成亦宜止蝕離場。
訪問、整理：勞家樂
報道：張詩民
主席劉嘉接受本台專訪時透露，光大永年2018年初來港上市，三年來公司業務變動不大，首兩年努力物色新項目併購，但未有結果。故現有物業組合仍然集中於成都及昆明兩市，雖屬乙級商廈，但位處甲級地帶，三項物業出租率理想。他分析，內地甲級寫字樓投入成本高、管理及其他方面支出高，故要求一定租金水平才可收支平衡。反而乙級商廈投入成本低、租金具優勢，若物業設計及外觀有特色更具競爭力。旗下物業有光大品牌，這形象優勢亦有助吸納新租客。
他指，光大永年物業租客多為當地政府機構及金融機構，具規模企業亦有。當中包括：成都市政府、省政府、中行(3988)、光大銀行(6818)等，亦有規模業如教育機構、保險公司及國際評級機構等，租客質素不錯。一般租約年期三至五年，多為企業寫字樓；銀行租約則十年或以上，零售企業亦要求十年租期。上市三年來，租客亦有變動，搬走例子包括：企業想擴充但光大永年可出租面積滿足不了其需求，亦有小公司疫情下，因應租金考慮，遷往其他較低租地段。
劉嘉表示，光大永年屬物管及房托公司，即投資物業後再加入團隊管理，這種管理模式適宜全幢物業式做法，因公司有自己的管理概念，例如在成都項目中引入港式管理元素，盡力了解每個租客需求，配合其需求提供貼身服務。儘管內地同業正追趕類似管理模式，但方法及眼光跟光大永年仍有距離。
提到租金水平，他指，以每平方米計算，數年前高達每平方米80-90元民幣，跟北京、上海等每平方米日均租金6-7元人民幣比較，四川成都屬二線城市，租金有距離亦屬合理。目前成都租金已由高位回落，但物管收費卻未有跟隨回落。當中原因是物管服務用於租客，他們甚少要求減管理費。目前物管收費約為每平方米十多元人民幣，對企業開支來說，管理費跟租金占約1/6至1/5水平。
劉嘉表示，疫情下，企業對經營前景感不明朗，不論業績盈利與否，均提出減租要求。光大永年跟對方溝通過後，部分會撤回減租要求。國務院早前指引，要求向中小企讓利，當中如何介定其業態有否受疫情影響，若受影響亦會考慮讓利，或提供象徵式優惠，如提供或延長免租期等，好讓雙方獲得平衡點，故疫情下公司租務仍算平穩。即使部分零售租客退租，也能夠及時找到新租客補回，以「量」彌補收入損失，從而改善空置率。公司今年最大挑戰是穩定租客，目前空置率仍達30%，出租率七成，優於市內平均水平。
2018年1月，光大永年來港上市，集資淨額1.14億港元，擬將當中八成用於收購英國物業。劉嘉指，早前已考察多個英國物業項目，但疫情下亦要叫停，因派員赴外地做新項目盡職審查存在困難。重申不會放棄收購英國物業，因為匯率及物業回報等基本因素仍穩健，亦有助對沖公司資產組合，因目前物業組合太集中於內地西部城市，由於公司持有一定現金，待疫情緩和、出入境限制放寬才能繼續。公司去年與光大銀行訂立存貸款協議，在2024年底前，光大銀行可向光大永年提供備用貸款（Credit line），正是為日後收購做好準備。
他又說，海外恢復考察前，光大永年正於內地物色收購機會，以尋求穩定回報為目標，收購範圍將率先考慮大本營成都，相對看好更多發展空間、收購成本較低的乙級寫字樓，但暫無意擴大住宅版圖。由於成都流動性高，經濟活躍，雖然經濟增幅不及沿海城市高，但勝在穩定，去年雖有疫情，成都GDP增長仍達2.2%，主要因農副產品交易豐富，經濟起伏不大，遠優於其他受疫情影響而要停產的工業城市。
劉嘉亦希望增加投資大灣區、香港項目，因手持現金多，並相信雙循環國策下，相關項目充滿機遇。各地物業有平有貴，視乎能否找到機會。由於光大永年無負債，擬透過運用槓桿收購新項目，將股本回報率由4%，進一步提高至8至9%。目前集團手持2億元現金，連同光行授出額度，加上可將手上資產物業抵押，連同每年現金流，可應付未來收購所需。
光大永年早前公布截至去年6月止半年度業績，營業額下降32.5%至2549萬元人民幣，股東應佔溢利跌26%至1388萬元。期內毛利減少6.3%至1960萬元，毛利率則增加21.5個百分點至76.9%。劉嘉指，公司會手先提升物業收入，如物色及投資內地項目以增加在管面積，目前第三方物管市場競爭大，由於厚利項目，公司策略是做好己有項目，在不用投入太多資源條件下才投入，即大前提是穩住租客，目前出租率由六成回升至七成，已反映這策略湊效。
光大永年去年三月宣布派發上財年末期息2.22港仙，今年一月底公布派特別股息1.8港仙。劉嘉解釋，公司當日上市承諾往英國投資，但三年已過未能成事，加上過往三年持續有盈利。早前又通過關連交易，引入光大集團租用光大永年物業10 年，每年租金收入增約300萬人民幣；提升大廈對外形象之餘，亦有助吸引新租客，展示疫情下集團能相互支持優勢，具正面影響，故建議派特別股息，以顯示管理層對股東負責任。他重申，光大永年日後派息，仍要參考財政部對國有企業派息要求，目前派息比率約為24-25%。
光大永年2018年1月在港上市，當日上市價為1.41元。掛牌後首周，市場憧憬併購英國物業前景，股價曾升至高位1.47元。由於海外併購遲遲未能成事，加上中美貿易戰、內地經濟下行及新型肺炎疫情爆發，股價反覆回落至去年初低位0.375元。去年於0.375至0.7元上落，早前股東通過公司跟大股東關連交易，加上憧憬派特別股息，股價今年初曾沖高至近0.95元，其後回落至近日0.59元，市值2.6億，市盈率6.1倍，周息率6.8厘。
分析指，光大永年現價具吸納收息價值，加上疫情過後，公司會擴大併購，除內地外亦可能重啟海外併購，具資產升值前景。建議於50天線0.55元以下吸納，短線目標是年初高位0.95元，更長線目標是重返招股價以上。當然買入後跌逾兩成亦宜止蝕離場。
訪問、整理：勞家樂
報道：張詩民
