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招商局商業信託(1503)執行董事郭瑾
2020-10-29
招商局商業房託去年12月10日分拆在港上市，基金持有的物業組合，主要位於深圳市蛇口的5項物業組成，包括寫字樓綜合物業新時代廣場、數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期，以及購物中心物業花園城。
招商房託執行董事郭瑾接受本台專訪時介紹，上市前控股公司招商局蛇口籌備兩、三年分拆物業。五項物業之中以新時代廣場為甲級商廈，餘下三個為乙級物業，主力發展成網谷(創意辦公樓)等，至於花園城則為社區商場。由於內地寫字樓總體量遠多於商場，雖說供應過多，但管理寫字樓簡單，經營不及商場般複雜，但商場營運成功，則回報遠高於寫字樓。
他表示，內地有一怪現象是甲級商廈供應遠比乙級多。估計跟開發商均喜歡發展有關，加上政府發展社區時，亦愛以甲級商廈作地標推廣，遂令乙級商廈供應少，出租率高，當然政府支援科技政策亦配合，不少乙級商廈轉為「雙創」中心等，租客可獲租金補貼。招商房託旗下三幢網谷大樓亦因而有不錯出租率。
他指，目前以營收計算，寫字樓及商場於招商房託營收占比為4:1；毛利方面則以甲廈跟商場貢獻最大，其中商場正處提昇改造過程，料未來盈利會更好，因興建中深圳地鐵12號線將開通至招商房託5項物業所在地，其中花園城商場更是地鐵站上蓋物業，未來升值潛力更大。
郭瑾指，招商房託五項物業位處蛇口，蛇口屬深圳後花園，本身是保稅區，且連接前海，目前已是深圳的富人區所在，未來隨著深圳進一步成為大灣區經濟增長主引掣，鐵路及地鐵逐漸向蛇口靠攏，增長潛力見一班。
他分析，早前國家主席習近平南巡，並寄望深圳成為大灣區經濟增長主引掣，稍後中央公布深圳四十條細則，進一步為深圳日後發展打了一口強心針。未來深圳將更自主及更國際化。深圳日後於全球灣區經濟發展將起著龍頭作用，深圳跟香港關係將是有競爭，亦有融合促進。
郭瑾進一步分析，蛇口位處南山區，目前區內寫字樓空置率達40%，因供應太多，惟疫情期間，招房上半年整體物業出租率達83.2%，旗下管理的寫字樓新時代廣場出租率仍高達89.5%，遠高於市場平均水平。他重申招商房託已營運不俗，深圳四十條政策加快土地釋放、經商環境自由化、對高端人才吸引等，未來十年深圳會發揮「虹吸」效應，對寫字樓商場需求大，亦可以支持物業組合表現。
招商房託早前公布中期業績，期內收益按年倒退6.7%至1.78億元人民幣，物業收益淨額1.39億元，淨物業收益率78%，可供分派收入8,193.2萬元，每基金單位分派8.09港仙。郭瑾指，招商房託目前息率達10%，但仍會投放4億翻新旗下物業。其中三大網谷物業今季會裝修、甲級商廈新時代廣場部分亦翻新，餘下花園城這重要資產更會作大規模提昇及重新定位。由於佔地1.1萬平方呎的紫荊城百貨已遷出，原有面積劃分為二、三十個舗位，料可吸引更多不同類型的租戶，從而提高租金回報及分散租戶層面。
他指，招商房託旗下網谷大樓月租約為每平方米80-100元人民幣，甲廈新時代廣場月租為150-180元人民幣一平米，跟花園城相若，當然地舗月租可達400-500元人民幣一平米，樓上舗月租則為80元一平米，平均月租可達180元人民幣一平米。
上半年疫情衝擊各地經濟，招商房託亦有向租戶提供約1500萬元租金減免，主要以零售租戶。郭瑾解釋，疫情期間，五大物業並無感染個案，但母公司招商蛇口作為央企，亦要讓利，有關補助由母公司支付，並不影響持股人收益，因房託上市時有三年盈利擔保期，首三年派息不受影響。目前深圳防疫算是成功，人流已恢復至疫情前八、九成，故下半年雖有租金補貼，料不用投放太多，且主要減免零售租戶。
招高房託上市時公布，將伺機注入母公司招商蛇口三項太子灣的物業，主要包括兩寫字樓及一個商場項目。郭瑾指，其中商場已於八月底開張，出租率亦理想，但未來仍需轉為紅籌物業才可注入；至於另外兩個寫字樓項目明年封頂，料明年或以後亦可相繼注入。
他又說，深圳有硬環保優勢，新推的40條將有利軟環境發展。未來招商房託繼續聚焦深圳蛇口，仍希望可以於北京、上海一線城市物色併購機會，亦會考慮母公司於全國六十多城市的項目，及百多城市亦有鋪排，這全在考慮之列，認為將組合擴展至其他區域有助分散風險。但他重申，作為招商房託的獨立管理人，關鍵是尋找對股東利益最大化項目，儘管招商局蛇口可提供大量選擇，但現時招商房託旗下項目資本化率(cap rate)為5%，新注項目要有更高回報，方能令投資者獲取更高收益，故需要端視項目未來租金收入及升值潛力。
郭瑾補充，現時招商房託組合中寫字樓占比偏高，反而商場占比較低，未來仍希望提高這方面占比，當然要基金要投入專業管理，才能令商場升值潛力優於寫字樓。現時基金負債率少於三成，較證監會設定上限45%低，由於證監有意稍後將房託負債上限進一步上調至50%，好追近鄰近新加坡同類要求，可為招商房託未來併購提供空間。
中央近期收緊內房融資，推出「三道紅」，可能逼使內房商因「三道紅」而需要出售部分商業資產。郭瑾分析，三條紅線有其時間表，驅使內房商限時減槓桿，好由已往高回報、高周轉、重資產的經營方式，重新定位為平穩回報、低風險的內房商，由於轉型困難，去槓桿過程中將為招商房託提供機會，有機會於較佳議價空間下買入一些核心地段商業資產，或物色一些不良資產包可供注入。
招商房託去年12月10日在港掛牌，上市價為3.42港元，是香港房託市場冰封六年後再有同類基金上市，但首日即跌穿招股價，其後曾重上招股價，惟之後反覆向下趨勢不變，曾於今年3月全球跌市曾低見2.05元以下，其後築底回升，目前企於2.42元，市值逾27億元。
分析指，招商房託當日上市時，母公司招商局蛇口為基金未來三年收益做出承諾分派安排，2020年投资收益率6.9%，2021年7.4%，2022年为7.6%，收益率逐年增長。近月股價再度跌近2.2元不破，足見收息吸引，建議投資者現水平吸納，短線目標是八月高位2.8元，更長線目標是上市價3.42元，當然買入後再穿2元亦宜短暫止蝕離場。
訪問、整理：勞家樂
報道：李意琴
招商房託執行董事郭瑾接受本台專訪時介紹，上市前控股公司招商局蛇口籌備兩、三年分拆物業。五項物業之中以新時代廣場為甲級商廈，餘下三個為乙級物業，主力發展成網谷(創意辦公樓)等，至於花園城則為社區商場。由於內地寫字樓總體量遠多於商場，雖說供應過多，但管理寫字樓簡單，經營不及商場般複雜，但商場營運成功，則回報遠高於寫字樓。
他表示，內地有一怪現象是甲級商廈供應遠比乙級多。估計跟開發商均喜歡發展有關，加上政府發展社區時，亦愛以甲級商廈作地標推廣，遂令乙級商廈供應少，出租率高，當然政府支援科技政策亦配合，不少乙級商廈轉為「雙創」中心等，租客可獲租金補貼。招商房託旗下三幢網谷大樓亦因而有不錯出租率。
他指，目前以營收計算，寫字樓及商場於招商房託營收占比為4:1；毛利方面則以甲廈跟商場貢獻最大，其中商場正處提昇改造過程，料未來盈利會更好，因興建中深圳地鐵12號線將開通至招商房託5項物業所在地，其中花園城商場更是地鐵站上蓋物業，未來升值潛力更大。
郭瑾指，招商房託五項物業位處蛇口，蛇口屬深圳後花園，本身是保稅區，且連接前海，目前已是深圳的富人區所在，未來隨著深圳進一步成為大灣區經濟增長主引掣，鐵路及地鐵逐漸向蛇口靠攏，增長潛力見一班。
他分析，早前國家主席習近平南巡，並寄望深圳成為大灣區經濟增長主引掣，稍後中央公布深圳四十條細則，進一步為深圳日後發展打了一口強心針。未來深圳將更自主及更國際化。深圳日後於全球灣區經濟發展將起著龍頭作用，深圳跟香港關係將是有競爭，亦有融合促進。
郭瑾進一步分析，蛇口位處南山區，目前區內寫字樓空置率達40%，因供應太多，惟疫情期間，招房上半年整體物業出租率達83.2%，旗下管理的寫字樓新時代廣場出租率仍高達89.5%，遠高於市場平均水平。他重申招商房託已營運不俗，深圳四十條政策加快土地釋放、經商環境自由化、對高端人才吸引等，未來十年深圳會發揮「虹吸」效應，對寫字樓商場需求大，亦可以支持物業組合表現。
招商房託早前公布中期業績，期內收益按年倒退6.7%至1.78億元人民幣，物業收益淨額1.39億元，淨物業收益率78%，可供分派收入8,193.2萬元，每基金單位分派8.09港仙。郭瑾指，招商房託目前息率達10%，但仍會投放4億翻新旗下物業。其中三大網谷物業今季會裝修、甲級商廈新時代廣場部分亦翻新，餘下花園城這重要資產更會作大規模提昇及重新定位。由於佔地1.1萬平方呎的紫荊城百貨已遷出，原有面積劃分為二、三十個舗位，料可吸引更多不同類型的租戶，從而提高租金回報及分散租戶層面。
他指，招商房託旗下網谷大樓月租約為每平方米80-100元人民幣，甲廈新時代廣場月租為150-180元人民幣一平米，跟花園城相若，當然地舗月租可達400-500元人民幣一平米，樓上舗月租則為80元一平米，平均月租可達180元人民幣一平米。
上半年疫情衝擊各地經濟，招商房託亦有向租戶提供約1500萬元租金減免，主要以零售租戶。郭瑾解釋，疫情期間，五大物業並無感染個案，但母公司招商蛇口作為央企，亦要讓利，有關補助由母公司支付，並不影響持股人收益，因房託上市時有三年盈利擔保期，首三年派息不受影響。目前深圳防疫算是成功，人流已恢復至疫情前八、九成，故下半年雖有租金補貼，料不用投放太多，且主要減免零售租戶。
招高房託上市時公布，將伺機注入母公司招商蛇口三項太子灣的物業，主要包括兩寫字樓及一個商場項目。郭瑾指，其中商場已於八月底開張，出租率亦理想，但未來仍需轉為紅籌物業才可注入；至於另外兩個寫字樓項目明年封頂，料明年或以後亦可相繼注入。
他又說，深圳有硬環保優勢，新推的40條將有利軟環境發展。未來招商房託繼續聚焦深圳蛇口，仍希望可以於北京、上海一線城市物色併購機會，亦會考慮母公司於全國六十多城市的項目，及百多城市亦有鋪排，這全在考慮之列，認為將組合擴展至其他區域有助分散風險。但他重申，作為招商房託的獨立管理人，關鍵是尋找對股東利益最大化項目，儘管招商局蛇口可提供大量選擇，但現時招商房託旗下項目資本化率(cap rate)為5%，新注項目要有更高回報，方能令投資者獲取更高收益，故需要端視項目未來租金收入及升值潛力。
郭瑾補充，現時招商房託組合中寫字樓占比偏高，反而商場占比較低，未來仍希望提高這方面占比，當然要基金要投入專業管理，才能令商場升值潛力優於寫字樓。現時基金負債率少於三成，較證監會設定上限45%低，由於證監有意稍後將房託負債上限進一步上調至50%，好追近鄰近新加坡同類要求，可為招商房託未來併購提供空間。
中央近期收緊內房融資，推出「三道紅」，可能逼使內房商因「三道紅」而需要出售部分商業資產。郭瑾分析，三條紅線有其時間表，驅使內房商限時減槓桿，好由已往高回報、高周轉、重資產的經營方式，重新定位為平穩回報、低風險的內房商，由於轉型困難，去槓桿過程中將為招商房託提供機會，有機會於較佳議價空間下買入一些核心地段商業資產，或物色一些不良資產包可供注入。
招商房託去年12月10日在港掛牌，上市價為3.42港元，是香港房託市場冰封六年後再有同類基金上市，但首日即跌穿招股價，其後曾重上招股價，惟之後反覆向下趨勢不變，曾於今年3月全球跌市曾低見2.05元以下，其後築底回升，目前企於2.42元，市值逾27億元。
分析指，招商房託當日上市時，母公司招商局蛇口為基金未來三年收益做出承諾分派安排，2020年投资收益率6.9%，2021年7.4%，2022年为7.6%，收益率逐年增長。近月股價再度跌近2.2元不破，足見收息吸引，建議投資者現水平吸納，短線目標是八月高位2.8元，更長線目標是上市價3.42元，當然買入後再穿2元亦宜短暫止蝕離場。
訪問、整理：勞家樂
報道：李意琴
