回歸25年，樓市幾番上落，按揭市場不斷發展：按揭成數、產品、息率及條款不斷轉變。供樓人士的安樂窩曾變成負資產，監管機構為增強銀行抵禦樓市泡沫風險推出壓力測試。

從事按揭相關業務逾三十年的中原財務董事總經理梁理中回顧過去，指回歸25年樓市先升後急跌再回升，負資產出現，令置業人士心理有陰影。

09年金管局前總裁陳德霖引入逆周期調控，即樓市越升，按揭成數越低，置業人士所付首期越高。梁理中指，回歸初期市場上二手物業，銀行一般承造七成按揭，97年按揭證券公司（HKMC）成立，兩年後推按揭保險。近年政府推出「林鄭PLAN」及「財爺PLAN」亦因有按揭保險配合才發揮效用。

隨著大量物業完成按揭，近年推安老按揭（逆按揭），再配合政府年金計劃，多方面為社會上有資產高齡人士提供退休安全網。

回歸25年另一大轉變是按息走向，由最優惠利率（P）加大約2厘甚至更高，發展至近年P減2至3厘，甚至因應不同銀行資金成本，最優惠貸款利率亦有不只一個。梁理中指，最大轉變是早期由美資銀行帶頭推出以銀行同業拆息（HIBOR）為參考的H按，逐漸成為主流。至於另一個由按證公司推出的定息按揭，就因為香港長期低息，市場反應一般。

他指出，由於按揭業務利息收入下降，銀行轉向按揭客戶交叉銷售投資產品，但雷曼事件後，監管機構收緊監管，銀行近年再度重視按揭業務，因收入穩定。由於息率由高向低走，按揭市場亦出現轉按、加按套現等趨勢。

財務公司加入按揭市場亦是趨勢。梁理中指，傳統上財務公司只做私人貸款，但隨著政府降低按揭成數調控樓市，不少置業人士向財務公司借入過渡貸款（bridgeloan）。由於按揭貸款有資產抵押，財務公司熱衷加入，成為按揭資金提供者之一。至於按揭代理、網上估價等服務出現，亦顯示樓市生態圈發展成熟，產生一定增值空間。

財政司司長陳茂波曾表示，今天樓價高位運行，但風險較廿年前改善，樓市槓桿不大。梁理中認同，回歸25年監管力度持續加強，97年按揭貸款是以資產值貸款（assets lending），結果引發以「樓借樓」的高槓桿效應；其後金管局建議銀行以現金流借貸（cashflow lending），金管局多年來亦不時推出指引為樓市降溫，加上3厘壓力測試，置業者防守力增強。隨著整體監管優化，對整個社會有利，亦可令樓市未來更穩健發展。

訪問、整理：勞家樂

報道：張詩民