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遠東發展(35)董事總經理孔祥達
2020-01-23
以四大業務 攻四大地區----：
1972年遠東發展在港上市，主要業務包括物業發展及投資、酒店營運及管理及停車場及設施管理業務。集團採取多元化區域策略和「華人足跡」戰略，業務遍佈香港、內地、澳、紐和英國等地。早前公布截至去年9月底半年業績，收益按年升75%至51.2億港元，股東應佔溢利7.1億元，按年增長16%，主要是因物業銷售收益強勁所致，單是物業銷售已佔營收72%。
遠東發展董事總經理孔祥達接受本台專訪時表示，集團過去十多年來積極進行國際化，且進展不錯，業務多元化且廣，但可簡單分為酒店、住宅、停車場及博彩四大板塊，主力集中於仍然使用英式土地私有權法制的地區，如英國、馬來西亞、新加坡、澳洲、香港等。
他補充，遠展集中發展地產行業，以酒店開發為例，大多為自行開發及經營持有；停車場亦一樣，會收購一些具升值潛力的項目持有及管理，亦會為第三方車場提供輕資產式管理；住宅開發則集中於人口增長快的城市，以澳洲為例，由墨爾本起步，再發展至黃金海岸、布里斯班、柏斯、悉尼等地。經過十多年發展，遠展全球業務版圖已擴至英國、香港、澳洲、東南亞等，以營收計算，平均每區域各佔兩成多。
經過多年發展，遠展各地合共持有廿多間酒店，其中單是香港已持有九間。集團今年擬分拆澳洲、新加坡、馬來西亞及英國的酒店項目，以房地產或酒店投資信託（REIT）形式在新加坡上市。孔祥達解釋，選擇新加坡上市而非香港，是考慮到新加坡的稅務優惠。由於當地房託市場發展理想，幾隻大型房託孳息率5-6厘，期望在新加坡低息環境下，吸引追求固定收益的投資者。
今次上市組合中不包括中、港及歐洲部分酒店。他說，上市是希望釋放資產價值。遠展籌建所有酒店於資產負債表均是以成本價入帳，而非以市價，結果多年來因開發而累積的盈餘，未能於負債表內反映，估計單是這方面盈餘已逾百億，期望透過今次上市可以釋放出來，套現所得會考慮重新投資、回購股息或派息，但目前未有決定。不過他強調，遠展近年持續將盈利三至四成派息，這政策短期不變。
孔祥達表示，遠展近年住宅開發以海外為主，多集中於澳洲，其中以墨爾本規模較大，單是West Side Place項目，採用綜合物業發展（mixed use development），即包括酒店、商場及住宅部分，屬過百億港元開發價值( GDV)項目，其中樓盤部分已售出九成。遠展一直以綜合物業模式於海外發展，加入酒店元素後，跟當地政府商討項目時會有優勢，因酒店屬旅遊業產品，能帶來一定就業職位與稅收。
他說，遠展於新加坡亦有住宅樓盤，近年亦於荷蘭路增購土地，將於農曆年假後發售；至於開售中紅山Artra，則是跟新世界發展(0017.HK)合作項目。英國物業方面，曼徹斯特有一大段地皮開發中；位於倫敦金絲雀碼頭旁亦有一項綜合項目，包括三幢65層高物業，當中有酒店及五百多個住宅單位，亦會於農曆年後開售。由於英國團隊已經成熟，稍後會物色發展其他地區如伯明翰、布里斯托及修咸頓等。
至於香港樓市方面，遠展目前持的貨尾有限，新盤只餘沙田嶺路段的項目，將於年底推出。去年8月以24.5億元投得啟德發展區商業及酒店用地，每呎樓面地價僅約7100元。孔祥達指，遠展投得啟德地之前，只在四年前買入沙田嶺地皮。他承認在港買地不多，因出價較保守，由於遠展在環球各地都有投資，同樣的成本，香港以外可能可以獲取更大的回報，因此沒有在港高價搶地。
遠展另一重點業務是停車場投資與管理，目前共管理11萬個車位，部分自持，部分代管(輕資產)。孔祥達指，自持項目主要考慮有否升值能力，如空地申請城市規劃時，期間可用作停車場以賺取現金流。遠展早年投放資源研發管理技術，現於墨爾本市中心建有一管理中心，能於單一地點代管鄰近不同地點車場出入口閘門。(即由單一員工代管理多個車場，可節省不少人手) ，由於營運有效率，稍後會於新西蘭、英國等地引入，因投入資源有限，只要管理車場具規模就有經濟效應。
他說，停車場業務穩定，且每年續有增長，因有更多第三方車場交予管理，遠展已成澳洲三大停車場運營商之一，租金亦上升中。以英國停車場為例，部分回報更高達8%。至於會否如酒店項目般考慮以房託形分拆上市，他認為目前管理車位只有11萬個，長遠要待車位數目翻一番才考慮。
遠東發展分別於澳洲及捷克從事博彩業務，去年上半年業績有部分收益入帳。孔祥達指，遠展現時參與最大的博彩項目是布里斯班市中心的綜合度假村，擁有四間酒店及大型賭場，賭場有99年期經營牌照，當中25年為獨家期，賭場部分將於2022年營運及提供收益。
他補充，整個項目涉及資金30億澳元，遠展跟周大福及Star Entertainment(遠展已入股對方半成股權)合資發展。Star Entertainment負責管理，整個賭場度假村項目遠展佔25%，至於住宅項目則佔50%，餘下為周大福。首批住宅單位期將於農曆年假推出。除此項目以外，遠展跟Star Entertainment亦有其他合作，如在對方旗下賭場上蓋興建酒店跟住宅項目，主要於黃金海岸有相關項目。因為賭場上蓋有酒店，有助吸引客流，出售住宅套現，亦可支付部分賭場投資。
孔祥達指，計入今年分拆酒店上市，其重估價值有百多億盈餘將，料將於資產負債表上反映出來；預售物業收益亦有過百億元。儘管仍有多個項目要發展，但遠展今年資本性開支有限，因有售樓收益回籠。其中淨資產負債比率（負債淨額與經調整權益總額比率）約為43.9%，但若計入分拆後酒店資產價值盈餘，則淨負債除以資總資產只是兩成多，屬可控水平。
遠展於1972年上市，至今四十多年。03年沙士過後，遠展股價長期於0.6元至5元之間上落。目前企穩於3.6元，市值逾85億，現價市盈率近5倍，周息率6厘。
分析指，遠展有多個重點項目建設中，住宅物業預售強勁，粗略估計，未來數年有約值500億港元住宅項目出售，加上將華人發展樓市模式於英聯邦地區複製，未來酒店、停車場項目亦能提供穩定收益，最具憧憬的賭場收益料兩、三年後急升，現時股價及市值未能反映有關項目的合理價值，加上派息比率高，提供良好防守性，建議3.3元或以下吸納，上望2018年初高位5元水平，當然買入跌穿3元亦宜止蝕。
訪問、整理:勞家樂
報道:張詩民
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1972年遠東發展在港上市，主要業務包括物業發展及投資、酒店營運及管理及停車場及設施管理業務。集團採取多元化區域策略和「華人足跡」戰略，業務遍佈香港、內地、澳、紐和英國等地。早前公布截至去年9月底半年業績，收益按年升75%至51.2億港元，股東應佔溢利7.1億元，按年增長16%，主要是因物業銷售收益強勁所致，單是物業銷售已佔營收72%。
遠東發展董事總經理孔祥達接受本台專訪時表示，集團過去十多年來積極進行國際化，且進展不錯，業務多元化且廣，但可簡單分為酒店、住宅、停車場及博彩四大板塊，主力集中於仍然使用英式土地私有權法制的地區，如英國、馬來西亞、新加坡、澳洲、香港等。
他補充，遠展集中發展地產行業，以酒店開發為例，大多為自行開發及經營持有；停車場亦一樣，會收購一些具升值潛力的項目持有及管理，亦會為第三方車場提供輕資產式管理；住宅開發則集中於人口增長快的城市，以澳洲為例，由墨爾本起步，再發展至黃金海岸、布里斯班、柏斯、悉尼等地。經過十多年發展，遠展全球業務版圖已擴至英國、香港、澳洲、東南亞等，以營收計算，平均每區域各佔兩成多。
經過多年發展，遠展各地合共持有廿多間酒店，其中單是香港已持有九間。集團今年擬分拆澳洲、新加坡、馬來西亞及英國的酒店項目，以房地產或酒店投資信託（REIT）形式在新加坡上市。孔祥達解釋，選擇新加坡上市而非香港，是考慮到新加坡的稅務優惠。由於當地房託市場發展理想，幾隻大型房託孳息率5-6厘，期望在新加坡低息環境下，吸引追求固定收益的投資者。
今次上市組合中不包括中、港及歐洲部分酒店。他說，上市是希望釋放資產價值。遠展籌建所有酒店於資產負債表均是以成本價入帳，而非以市價，結果多年來因開發而累積的盈餘，未能於負債表內反映，估計單是這方面盈餘已逾百億，期望透過今次上市可以釋放出來，套現所得會考慮重新投資、回購股息或派息，但目前未有決定。不過他強調，遠展近年持續將盈利三至四成派息，這政策短期不變。
孔祥達表示，遠展近年住宅開發以海外為主，多集中於澳洲，其中以墨爾本規模較大，單是West Side Place項目，採用綜合物業發展（mixed use development），即包括酒店、商場及住宅部分，屬過百億港元開發價值( GDV)項目，其中樓盤部分已售出九成。遠展一直以綜合物業模式於海外發展，加入酒店元素後，跟當地政府商討項目時會有優勢，因酒店屬旅遊業產品，能帶來一定就業職位與稅收。
他說，遠展於新加坡亦有住宅樓盤，近年亦於荷蘭路增購土地，將於農曆年假後發售；至於開售中紅山Artra，則是跟新世界發展(0017.HK)合作項目。英國物業方面，曼徹斯特有一大段地皮開發中；位於倫敦金絲雀碼頭旁亦有一項綜合項目，包括三幢65層高物業，當中有酒店及五百多個住宅單位，亦會於農曆年後開售。由於英國團隊已經成熟，稍後會物色發展其他地區如伯明翰、布里斯托及修咸頓等。
至於香港樓市方面，遠展目前持的貨尾有限，新盤只餘沙田嶺路段的項目，將於年底推出。去年8月以24.5億元投得啟德發展區商業及酒店用地，每呎樓面地價僅約7100元。孔祥達指，遠展投得啟德地之前，只在四年前買入沙田嶺地皮。他承認在港買地不多，因出價較保守，由於遠展在環球各地都有投資，同樣的成本，香港以外可能可以獲取更大的回報，因此沒有在港高價搶地。
遠展另一重點業務是停車場投資與管理，目前共管理11萬個車位，部分自持，部分代管(輕資產)。孔祥達指，自持項目主要考慮有否升值能力，如空地申請城市規劃時，期間可用作停車場以賺取現金流。遠展早年投放資源研發管理技術，現於墨爾本市中心建有一管理中心，能於單一地點代管鄰近不同地點車場出入口閘門。(即由單一員工代管理多個車場，可節省不少人手) ，由於營運有效率，稍後會於新西蘭、英國等地引入，因投入資源有限，只要管理車場具規模就有經濟效應。
他說，停車場業務穩定，且每年續有增長，因有更多第三方車場交予管理，遠展已成澳洲三大停車場運營商之一，租金亦上升中。以英國停車場為例，部分回報更高達8%。至於會否如酒店項目般考慮以房託形分拆上市，他認為目前管理車位只有11萬個，長遠要待車位數目翻一番才考慮。
遠東發展分別於澳洲及捷克從事博彩業務，去年上半年業績有部分收益入帳。孔祥達指，遠展現時參與最大的博彩項目是布里斯班市中心的綜合度假村，擁有四間酒店及大型賭場，賭場有99年期經營牌照，當中25年為獨家期，賭場部分將於2022年營運及提供收益。
他補充，整個項目涉及資金30億澳元，遠展跟周大福及Star Entertainment(遠展已入股對方半成股權)合資發展。Star Entertainment負責管理，整個賭場度假村項目遠展佔25%，至於住宅項目則佔50%，餘下為周大福。首批住宅單位期將於農曆年假推出。除此項目以外，遠展跟Star Entertainment亦有其他合作，如在對方旗下賭場上蓋興建酒店跟住宅項目，主要於黃金海岸有相關項目。因為賭場上蓋有酒店，有助吸引客流，出售住宅套現，亦可支付部分賭場投資。
孔祥達指，計入今年分拆酒店上市，其重估價值有百多億盈餘將，料將於資產負債表上反映出來；預售物業收益亦有過百億元。儘管仍有多個項目要發展，但遠展今年資本性開支有限，因有售樓收益回籠。其中淨資產負債比率（負債淨額與經調整權益總額比率）約為43.9%，但若計入分拆後酒店資產價值盈餘，則淨負債除以資總資產只是兩成多，屬可控水平。
遠展於1972年上市，至今四十多年。03年沙士過後，遠展股價長期於0.6元至5元之間上落。目前企穩於3.6元，市值逾85億，現價市盈率近5倍，周息率6厘。
分析指，遠展有多個重點項目建設中，住宅物業預售強勁，粗略估計，未來數年有約值500億港元住宅項目出售，加上將華人發展樓市模式於英聯邦地區複製，未來酒店、停車場項目亦能提供穩定收益，最具憧憬的賭場收益料兩、三年後急升，現時股價及市值未能反映有關項目的合理價值，加上派息比率高，提供良好防守性，建議3.3元或以下吸納，上望2018年初高位5元水平，當然買入跌穿3元亦宜止蝕。
訪問、整理:勞家樂
報道:張詩民
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