財經特寫

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空置稅迷思(第一集:許智文) 00:04:54 2018-06-11
政府計劃向發展商徵收一手樓空置稅,以加快推盤速度,期望在住宅單位供應增加的情況下,高企的樓價得以紓緩。

一連幾集《空置稅迷思》,多角度探討市場對空置稅的看法。今集就訪問了理工大學建築及房地產學系教授許智文,他認為空置稅理論上有助加快發展商推售單位的速度,供應增加令樓價向下,但要視乎稅收金額,以及何謂「空置」而定。

不過,收空置稅或會降低發展商投地意欲,令政府地價收入下降;如空置稅有效地令發展商加快推售,政府收不到稅款,政府就會「雙輸」。

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本港樓價居高不下,差餉物業估價署4月私樓售價指數連升25個月,更連續18個月創新高,反映住宅供應追不上市場需求。

樓價越升越有,有意見認為或者同發展商銷售單位的進度有關。財政司司長陳茂波上周在立法會財經事務委員會上放風,指政府對一手樓徵收空置稅的研究已是尾聲,將公布細節,期望透過向發展商徵收空置稅,加快發展商的推盤速度。

市場有消息指,一手空置稅或會以差餉機制徵收,落成後若干年期仍未出售的一手樓,就需要繳交以倍數計的差餉。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,空置稅對於催谷發展商加快推盤的「阻嚇性」有幾大,要視乎實際徵收的稅款有幾多而定。他指,本港樓價1年的升幅已超過10%,假如所收稅款少過保留單位等升值的金額,發展商加快出售單位的誘因就會不足。對於市場憂慮發展商或會將部分新增的成本轉嫁予買家,稅反而推高樓價,但許智文相信隨著供應增加,樓價會有所下滑,視乎政府出招的力度夠唔夠大而定。

根據運輸及房屋局數據顯示,截至3月底,已落成但仍未售出的單位有9000個。許智文認為,9000個已相當於政府1年私樓供應目標1.8萬個的一半,如果可於短期內推出市場,對樓價走勢有一定影響。不過他相信,9000個單位當中部分已投入市場,而目前仍在銷售過程中的原因,是發展商期望爭取以更高價錢出售。他認為,當空置稅夠高,令發展商持貨成本增至難以負擔時,料可促使發展商求量不求價。

另外,如何公道地界定為「空置」,亦是空置稅的重點。政府的看法,就是該9000個已落成但仍未售出的單位,但進一步觀察,當中有1000個是在今年首季落成,5000個是去年落成,2016年或以前落成的單位有3000個。

許智文認為,在單位落成後應要讓發展商有合理的時間進行銷售,最終「唔賣」或「賣唔出」才算是空置。例如住宅物業在獲取入伙紙後一年,仍未售出就是空置,而以入伙紙作為界線,比以獲取預售樓花同意書為界線更方便,因為同意書的申請時間較為彈性,但政府地皮的批地條款中,有為建築落成時間設限,入伙紙不會太遲獲得。

不過,推空置稅都有風險,許智文指,如果空置稅實施範圍包括日後招標的地皮,或影響發展商競投地皮時,出價的積極性,令政府庫房來自地價收入減少。同時,即使發展商以較低價錢投得地皮,但不一定以較低價錢出售,如果市況持續向好,銷情理想兼去貨迅速,政府就會收不到空置稅,出現「雙輸」的情況。

許智文認為,政府在推出多項措施以增加供應的同時,亦需要在行政程序上配合供應加快推出,例如加快預售樓花審批程序等。

採訪、整理、報道:張詩民