上市公司專訪

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中國奧園(3883)集團副總裁陳嘉揚 00:09:00 2017-09-14
看好大灣區與文旅項目----

中國奧園早前公布,截至今年6月止的上半年,實現合同銷售金額165.2億人民幣,較去年同期升57%,並完成今年全年目標333億元的約50%。期內銷售面積156.3萬平方米,增22%,平均每平米售價10,571元,較2016年的8,591元,增逾20%。

全國布局以降調控風險

中國奧園集團副總裁陳嘉揚接受本台專訪時表示,七月單月銷售25億元人民幣,按年增長逾倍,屬理想成績。雖然內地仍有針對房地產的調控政策,但已不再是已往的全國「一刀切」,反而改為「因城施策」,即樓價升幅大的城市,調控力度相應加大。中國奧園屬「廣東幫」,除了在華南區發展外,亦於全國性布局,希望以區域多元化部署,好分散來自調控政策層面的風險。

他補充,國家現時針對房地產的措施,主要為「限價、限貸、限購」等。在調控陰霾下,中國奧園剛公布的銷售成績仍然理想,主要因應公司於一線城市取地之餘,亦發展周邊城市、同期三、四線城市表現理想;加上內部公司實行標準化管理,以提高營銷效率;加快推售樓盤節奏,令去貨率上升。

陳嘉揚表示,公司自09年起開始「商住雙線」發展,今年上半年公司商業物業及住宅銷售比例為32%比68%,由於住宅銷情較佳,預料全年將維持這水平,但公司仍會根據市況作動態調整。公司商業項目仍以銷售為主,自持為副,因這有利加快資金回流。

嚴控負債後 大力取地

他指出,中國奧園著緊公司的淨負債比率水平(net gearing)。由於公司有借入銀團貸款,銀行會附設限制條款,要求公司的淨負債水平要長期處於80%以下。今年上半年中國奧園樓盤銷售理,這比率現為62-63%,屬可接受水平。他形容銀行的關注,令中國奧園急速增長同期,亦能好好控制負債。

中國奧園上半年收購了20個土地項目,總地價94.47億人民幣,新增樓面約370萬方米;去年全年則以99.5億元買入17個項目,涉樓面313.9萬方米。即今年上半年增購地的數量及金額均逼近去年全年水平。除了兩個項目是在公開市場投地所得外,其餘均是以收購項目股權得來。

陳嘉揚分析,近年內地投地困難,因樓市暢旺,地價已升至天價水平。公司要取地,唯有多元化發展,併購是選擇之一,亦有助公司以合理價錢取地。公司政策是將每年合同銷售額中四至五成收入留作購地預算,今年原定銷售目標為330億人民幣,但因銷情理想,預期全年可增至360-370億元,以當中四成作買地預算,即有近150億元資本可動用,目標是「粵港澳大灣區」及長三角區域項目。

看好大灣區概念

提到國務院總理李克強提出的「粵港澳大灣區」概念。陳嘉揚指,「大灣區」概念是9個內地城市再加香港及澳門這2個城市。其中內地9個城市中,奧園已布局當中8個,即:廣州、佛山、深圳、東莞、惠州、珠海、中山及江門,只欠紹興一地。

目前中國奧園在大灣區八個城市擁有40個項目,土儲約480萬平米,佔公司總土儲約28%,上半年合約銷售中,來自大灣區約佔60%,即約99.3億人民幣。陳嘉揚稱,公司亦看好大灣區中的港、澳兩地,未來亦會繼續在港、澳地區尋找合適投資機會,但只會留意重建項目,因搶地王非中國奧園的一直的營運方針。

他預料,下半年大灣區規劃細則出台,將成為中國經濟增長新引掣。中國奧園上半年於大灣區已賣樓近百億,預期下半年可望再銷售多一百億元,由於公司於大灣區內擁有土地、人才、網絡優勢,未來配合大灣區政策,可望擴大公司的影響力。

文旅產業屬新焦點

另外,中國奧園旗下文化旅遊業務發展兩年多,陳嘉揚表示,文旅產業可以將不同主題結合於房產市場上。公司當年起家是在內地發展不同地方的奧林匹克花園,早已擁有這方面的經驗。故未來任何商業、教育、文化、養生項目均可結合於房產市場方面。

今年上半年公司投入逾3億發展浙江歌斐頌朱古力小鎮及安徽許村古鎮。由於國家重視文旅產業,故中國奧園今年亦成立奧園文旅集團,加大投資特色文旅產業小鎮,亦會發展文體城等。他又以歌斐頌項目為例,意念是效法北海道白之戀人,於朱古力廠周邊設有商業、住宅配套,以輕資產方式運營,成績不錯,估計隨著文旅模式發展多二至三年後,待文旅產業收益增至百億元後,亦可考慮分拆上市。

近年內房興起「出海」,即往外投資海外,中國奧園亦有參與。身兼中國奧園國際投資集團董事、總裁的陳嘉揚表示,公司早於2015年已進軍國際,當年3月於悉尼市中心發展「海德公園130號」項目,並於半年後開售,至今累計入帳銷近20億人民幣,單位的平均價為13萬元一平方米,複式單位更高達20萬元人民幣一平米。

成功「出海」

他補充,公司當地的項目走「本土化」,如跟澳洲當地發展商合作,股權七、三比例,中國奧園佔七,這種夥伴合作關係,有利引入當地經驗,故項目獲最地最大銀行貸款融資,亦有當地專業團體、顧問參與,更重要項目面向當地客戶。中國奧園先後開售悉尼四項目,首兩個已賣光,累計銷售達30億人民幣,當中七成半買家為當地人。

目前海外業務銷售只佔公司收入5-7%。陳嘉揚表示,公司目標是造好澳洲市場品牌後,再進軍其他地方。今年上半年已成功進入加拿大溫哥華,於當地市中心發展一住宅項目,明年初開售,所需資金全於當地境內儲貸。未來隨著有更多海外項目發展,預期海外部分銷售貢獻,二至三年後可增至公司總銷售額一成水平。

中國奧園成立於1996年,並於2007年10月來港上市,當時股價曾升至港幣7元以上,其後遇金融海嘯,股價於08年10月跌至0.5元以下。其後多年,股價於0.7元至2.3元之間上落,直至今季才突破2.4元阻力,並於本月內升至4.6元的近十年高位。

看好前景 建議候低吸納

分析指,中國奧園股價造好,主要是跟隨一眾內房股價上升,加上公司成功交出業績,進一步推高股價。展望未來,公司除重點佈局珠三角區、長三角及中西部省份外,亦會積極進軍海外,有料利未來盈利表現。但股價近月已破位抽高,建議靜待股價回落至20天線水平即3.5元以下可分階段吸納,目標是近日高位4.6元,若跌穿3元宜止蝕。

訪問、整理:勞家樂

報道:方嘉莉